투자자들이 모기지 REIT를 절대 구매해서는 안 되는 이유

알베르페고

이 기사에서는 역사적으로 인기 있는 소득 창출 자산 클래스인 모기지 REIT와 투자자(특히 퇴직자)가 이를 피해야 하는 이유를 살펴보겠습니다. 우선, 그룹으로서 그들은 VanEck Mortgage REIT Income ETF(NYSEARCA:MORT)가 현재까지 36% 감소하고 5년 누적 기준으로 33% 감소했으며 10년 동안 변동이 없는 등 끔찍한 성과를 거두었습니다. 누적 기준. 여기에는 주식에 재투자된다는 가정하에 모든 배당금이 포함됩니다.

이에 비해 아마도 최고의 소득 지향적 기업일 수 있는 High Yield(HYG)는 현재까지 14% 감소했고, 5년 동안 누적 4.2%(연간 0.82%), 10년 동안 누적 30.6%(연간 2.7%) 증가했습니다. ). 이것도 큰 수익은 아니지만 HYG의 10,000달러가 10년 동안 13,624달러의 가치가 있을 것이라는 의미입니다.

10년 전 MORT에 10,000달러를 투자했다면 오늘날 그 많은 배당금을 포함하더라도 10,142달러의 가치가 있을 것입니다. 정말 재앙이군요.

우리가 보여줄 것은 모기지 REIT가 (가파르고 흔들리지 않는 수익률 곡선 상태에 도달하지 않는 한) 불운한 자산 클래스였으며 앞으로도 그럴 가능성이 높다는 것입니다. 이러한 수단은 이름에 따라 2~9배의 레버리지를 활용하여 짧게 차용하고("환매조건부채권" 또는 환매 계약 체결, 종종 기관 및 비기관 채권 혼합), 가능한 한 최선으로 볼록성과 기간을 관리하려고 시도합니다. 그러나 수수료는 극도로 높으며, 배당금은 거의 항상 실제 경제 수익을 초과하며, 관리 팀은 모기지 REIT와 관련된 고유한 음의 볼록성을 탐색(즉, 기간 변경 관리)할 수 있는 능력이 거의 없음을 보여줍니다.

특히 오늘날 역전된 수익률 곡선은 계속해서 장부가치를 강타할 것입니다.

모기지 REIT를 둘러싼 불리한 상황은 NAV에 비해 크게 할인된 가격으로 거래되고 있고, 수익 배수가 저렴해 보이며, 배당 수익률이 매우 높다는 것입니다. 현실은 이것이 투자를 실패하도록 고안된 경계선이며, 종종 전반적으로 믿기 어려울 정도로 좋은 수익률을 찾는 순진한 개인 투자자들을 잡아먹는다는 것입니다.

아마도 대부분은 Annaly(NLY)가 해당 분야에서 가장 큰 이름을 가진 많은 모기지 REIT를 알고 있을 것입니다. 종종 더 큰 것이 더 좋습니다. 규모의 이점은 수수료가 더 낮다는 것을 의미하며 성공적인 전략은 자본 유입 및 성장으로 이어질 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 NLY는 10년 동안 누적 18% 하락했고, 투자자가 2007년에 매수 시점을 잘 맞추었다면 연간 3.7% 상승에 그쳤습니다.

다음은 Annaly가 10년 동안 누적 18% 하락한 10년 수익률 수치입니다.

NLY 반환(블룸버그)

일반적인 mREIT 포트폴리오는 REPO를 사용하여 다양한 모기지 채권 구매 자금을 조달하는 5배 레버리지입니다. 모기지 채권은 대부분 30년 고정 모기지, 15년 고정 모기지, 변동 금리 모기지(또는 ARM)로 구성됩니다. 대부분은 기관(Fannie Mae/Freddie Mac) 중 하나를 통해 미국 정부에 의해 암묵적으로 보증됩니다. 보장되지 않은 채권(종종 점보 채권)은 기관이 아닌 채권입니다. MFA는 비기관 분야의 주요 역할을 합니다.

예를 들어, FNMA 채권이 불이행되는 경우 Fannie는 채권을 지원하고 이자와 원금을 충당합니다. 따라서 신용위험 자체는 없지만 듀레이션 위험은 있습니다. 실제로 주택 소유자는 모기지를 선불할 수 있으며, 더 나아가 RMBS(주거용 모기지 담보 증권)도 언제든지 벌금 없이 선불할 수 있습니다.

따라서 금리가 낮을 때 더 높은 이표의 매력적인 채권이 조기에 선지급됩니다. 지금처럼 금리가 급등하면 RMBS 투자자(및 모기지 REIT)는 말하자면 가방을 들고 있게 됩니다. 이는 모기지 투자자(및 모기지 REIT)에게는 패자이자 모기지를 보유한 주택 소유자에게는 윈윈(win-win)입니다.

다르게 말하면, 모기지 REIT는 장기 채권에 대한 낮은 수익률(및 높은 가격/자산 가치)로 인한 혜택을 거의 누리지 못합니다(채권은 일반적으로 취소되므로). 그러나 그들은 금리가 오르면 가격이 하락하는 모기지 서류를 소유하는 데 항상 어려움을 겪습니다.

예를 들어 Annaly는 590억 달러의 모기지 증권(대부분 30년 고정 기관)을 보유하고 있으며 Repos에서 510억 달러의 자금을 조달했습니다. 그들은 현금 8억 5천만 달러와 우선주 15억 달러를 보유하고 있습니다. 이로써 이들에게는 대략 105억 달러의 자본이 남게 됩니다. 시가총액이 76억 달러이고 배당수익률이 21%에 달해 많은 투자자들이 꽤 흥미를 느낄 수 있습니다. 장부금액 대비 30% 할인된 주식은 시각적으로 저렴해 보입니다. 지방 생산량은 말할 것도 없고, 21%는 놀라운 것 같습니다(그러나 사실이라고 믿기에는 너무 좋습니다).