의료 부동산: 불황

게티 이미지를 통한 Cecilie_Arcurs/E+

'숨겨진 기회'와 공동 제작.

최근 우리는 내년 경기 침체 위험에 대해 논의하고 보다 방어적인 포트폴리오를 포지셔닝해 왔습니다. 우리는 부동산 투자 신탁("REIT")에 대해 낙관적입니다. 왜냐하면 물리적 부동산은 임대료 상승으로 이익을 얻고 안정성도 제공하기 때문입니다.

의료 부문은 2022년 인플레이션을 처리하는 데 역풍에 직면했습니다. 헬스케어는 특히 인건비 상승 등으로 인플레이션이 빨리 발생하는 업종이지만 가격이 오르는 데는 시간이 걸린다. 이러한 문제는 하반기에 개선되고 있으며, 2023년에도 계속 개선될 예정입니다.

역사적으로 의료 산업은 어려운 시기에도 수요가 안정적으로 유지되어 불황에 강했습니다. 의료 사업자의 집주인이 되는 것은 특정 임차인이 어려움을 겪더라도 서비스 및 의료 공간에 대한 수요가 남아 있고 임차인을 교체할 수 있기 때문에 경기 침체에 훨씬 더 강합니다.

HR

이러한 이유로 우리는 오늘 Healthcare Realty Trust Incorporated(NYSE:HR)를 살펴보고 있습니다. 일부 독자들은 의료 사무실 건물, 즉 MOB를 소유한 REIT인 Healthcare Trust of America(HTA)를 기억할 것입니다. HR은 HTA와 역합병을 했고, 가격 하락으로 인해 새 회사의 수익률은 6.6%가 되었습니다. 이는 이 부문에 진입하고, 좋은 수익률을 얻고, 향후 배당금 성장 가능성을 갖고, 포트폴리오를 더욱 방어적으로 만들기에 이상적인 시기입니다.

HR은 주로 MOB와 외래환자 치료 시설을 운영하며, 이는 편리하고 저렴한 치료와 수술을 뒷받침하는 중요한 원동력입니다. HTA와의 합병 후 HR은 점유 지표를 개선하고 시너지 실현을 가속화하며 증분 현금 흐름을 늘렸습니다.

HR의 합병 후 매각으로 인해 REIT는 11.8배의 선도 P/FFO와 10년 이상의 높은 수익률을 기록하며 상당히 저평가되었습니다. 배당금은 상당히 낮은 77%의 배당금으로 잘 충당되어 있으며 HR은 개발 파이프라인에 자체 자금을 조달하고 있습니다. 경기 침체에 강한 부문에서 저평가된 투자 등급 REIT로부터 6.6%의 상당한 수익률을 확보해야 할 때입니다.

HR 35개 주에 728개 부동산 포트폴리오를 갖춘 의료 사무실 건물을 소유하고 관리합니다. 원천.

HR - 2022년 11월 투자자 프레젠테이션

위 이미지는 미국의 주요 의료 서비스 제공업체 로고 모음을 보여줍니다. 특히 HR은 미국 상위 100개 의료 시스템 중 57개와 관계를 유지하여 업계에서 중요한 역할을 하고 있습니다. HR 자산의 92%는 의료 사무실 건물('MOB')과 외래환자 시설입니다.

MOB가 이 보고서의 전제를 형성하기 때문에 MOB에 대해 조금 설명하고 싶습니다. MOB는 의료 분야에서 최고 품질의 자산 유형 중 하나입니다. 이는 의사, 치과의사 및 기타 임상의와 같은 의료 서비스 제공자를 위해 특별히 설계되었으며 환자 대기실, 검사실, 특수 건물 시스템 및 재료로 구성되는 경우가 많습니다. 지난 몇 년 동안 MOB는 노동 집약적인 노인 주택, 전문 요양 시설 및 병원과 비교할 때 과도한 건물 건설과 임금 인플레이션으로부터 더 잘 보호되었습니다. HR은 최대 규모의 순수 MOB REIT로 매력적인 전망을 제시합니다.

HR - 2022년 11월 투자자 프레젠테이션

HR 자산의 70% 이상이 병원 캠퍼스 내 또는 인근에 있습니다. 이것이 왜 중요합니까? 일반적으로 캠퍼스 내 및 병원 연계 부동산은 상당한 임대료 프리미엄을 수반합니다. 이는 병원과 가까운 MOB의 평균 임대료를 부풀린다. 원천.

메드 매거진

의료 사무실 건물의 현금 흐름은 경기 침체 기간 동안 안전하게 유지되는 것으로 알려져 있으며, 주로 투자 등급의 고품질 의료 시스템과 수요가 높은 외래 환자 서비스를 제공하는 의사에게 시설을 임대하는 경우입니다. 높은 점유율은 높은 인플레이션을 방지하고, 병원 캠퍼스와의 근접성은 높은 건설 비용을 상쇄하는 데 도움이 됩니다.

지난 7월 HR은 Healthcare Trust of America와의 역합병을 마무리하고 미국 최대 MOB 운영업체인 두 곳을 통합한다고 발표했습니다. 이 합병으로 인해 생존 법인인 HR도 S&P MidCap 400 지수에 포함되었습니다.