셀 타워 REIT를 이기는 것은 어렵습니다

뒷마당생산

나는 내 첫 휴대폰을 결코 잊지 못할 것이다. 부동산 개발업자로서 다양한 작업 현장에서 사용했던 투박한 가방 휴대폰이었다. 그것은 나에게 반짝이는 새 장난감이었고, 나는 우리 동네에서 이 장난감을 처음으로 소유한 사람 중 하나였기 때문에 한동안 경쟁 우위를 점할 수 있었습니다.

며칠 전, 나는 50여년 전에 휴대전화를 발명한 것으로 알려진 마틴 쿠퍼(Martin Cooper)라는 사람에 관한 기사를 우연히 접했습니다.

"그는 두꺼운 회색 전화기 프로토타입으로 뉴욕시 거리에서 처음 전화를 걸었을 때 우리가 검색하고, 연결하고, 좋아하고, 좋아하는 매끄러운 유리 외장에 우리의 세계와 정보가 캡슐화될 것이라는 사실을 거의 알지 못했습니다. 구입하다."

94세의 발명가는 AP 통신에 이렇게 말했습니다.

"나의 가장 부정적인 의견은 우리에 대한 모든 것이 이제 어딘가에 기록되고 그것을 얻으려는 강렬한 욕구를 가진 누군가가 접근할 수 있기 때문에 더 이상 프라이버시가 없다는 것입니다."

Cooper가 개발한 최초의 휴대폰은 무게가 2.5파운드, 크기가 11인치였습니다. 그의 휴대폰 아이디어는 "스타 트렉"의 개인 통신 장치가 아니라 만화 탐정 딕 트레이시의 라디오 손목시계에서 영감을 받았습니다.

물론 쿠퍼는 자신이 총 시가총액이 1,800억 달러가 넘는 최대 부동산 투자 신탁(REIT), 즉 부동산 부문(셀 타워 REIT)을 개척하는 책임을 맡게 될 것이라는 사실을 거의 알지 못했습니다.

알파의 iREIT

셀 타워는 전화 통신, 모바일 데이터, 방송 TV, 기계 대 기계 및 라디오를 포함한 다양한 기술을 활용하는 여러 임차인을 수용하도록 설계된 토지에 세워진 수직 구조입니다.

셀 타워 임차인은 타워의 수직 공간과 장비를 위한 지하 토지의 일부를 임대합니다. 셀 타워 REIT는 일반적으로 장기 계약에 따라 소유하거나 임대합니다. 일반적으로 임차인은 안테나 어레이, 안테나, 동축 케이블 및 기지국을 포함한 장비를 소유하고 운영합니다. 아래 그림과 같이 타워에는 네 가지 유형이 있습니다.

AMT 투자자 프레젠테이션

타워 구조는 일반적으로 REIT가 소유하며 4~5명의 임차인을 지원할 수 있는 용량으로 건설됩니다. 토지 구획은 REIT의 장기 임대에 따라 소유 또는 운영되며, 종종 REIT는 현장 임차인의 백업 전력을 용이하게 하기 위해 발전기도 소유합니다.

셀 타워 REIT 소유의 주요 이점 중 하나는 타워가 여러 임차인으로 인해 여러 수익 흐름을 생성한다는 것입니다. 임대 비용은 일반적으로 부동산 위치, 임대 면적, 전송 장비에서 타워에 가해지는 무게에 따라 결정됩니다.

AMT 투자자 프레젠테이션

임대 계약은 일반적으로 취소할 수 없는 장기 계약으로, 일반적으로 임차인의 선택에 따라 여러 갱신 기간이 포함된 5~10년의 초기 기간을 포함합니다. 임대에는 일반적으로 평균 약 3%로 고정되는 연간 에스컬레이터(미국)가 있습니다. 국제 시장의 임대료 인상은 일반적으로 현지 물가상승률에 따라 결정됩니다.

셀 타워 REIT를 소유할 때 얻을 수 있는 또 다른 이점은 낮은 지속 자본 요건이 필요하다는 것입니다. 한도 개선의 예로는 조명 시스템, 울타리 수리, 지상 유지 등에 대한 지출이 있습니다. 타워 한도당 ex 지출은 국제 시장에서 연간 ~$500 - $800이고 미국에서는 ~$1,200 - $1,700입니다.

또한 셀 타워 REIT에는 재개발(타워 용량 증가를 위한 지출), 토지 임대 구매(부지 아래 토지 구매) 및 임의 자본 프로젝트(주로 새로운 통신 사이트 건설을 위한)를 포함하는 수익 창출 한도가 있습니다.

알파의 iREIT

크라운캐슬은 기지국, 루프탑, 스몰셀, 광케이블 등 통신 인프라를 소유, 운영, 임대하는 부동산 투자신탁이다. 그들은 미국 전역에 널리 퍼져 있으며 40,000개 이상의 셀 타워, 약 120,000개의 소형 셀, 약 85,000 경로 마일의 광섬유를 보유하고 있습니다.